NEKRETNINE

Kako postati vlasnik stana u Austriji

Tržište nekretnina u celoj Austriji  je još od 2008. godine doživelo pravi "bum", što je za posledicu imalo nagli skok cena nekretnina. Bankrotom i zatvaranjem nekih velikih svetskih banaka korisnici bankarskih usluga su postali sumnjičavi u sigurnost  svojih depozita u bankama kao i u stabilnost celokupnog bankarskog sektora. Niske kamatne stope na oročena sredstva su investitore i ulagače okrenule ka investicijama u nekretnine gde su mesečni prinosi bili značajno veći od onih koje su mogli ostvariti u bankama.

Sa povećanom potražnjom došlo je i do neminovnog skoka cena nekretnina. Trenutno su cene nekretnina u Austriji prilično stabilizovane, ali su i dalje ostale na jako visokom nivou, uostalom kao i u celoj zapadnoj Evropi. 

Zbog velikog priliva stanovništva u veće gradove Austrije, kupovina stana je  isplativa investicija jer su cene zakupa značajno porasle u odnosu na 2010. godinu. U Austriji još uvek ne postoji porez na imovinu koji inače postoji u većini  balkanskih zemalja. 

Ukoliko nameravate da kupite stan u Austriji, ukazujemo na par saveta koji Vam mogu biti od koristi da se upoznate sa celokupnim procesom kupovine nekretnina u Austriji.

Prvi savet svim potencijalnim kupcima nekretnina u Austriji je da se naoružaju strpljenjem. Celokupna procedura  kupovine nekretnina je u priličnoj meri vremenski usporena, za razliku od ostalih administrativnih formalnosti koje se u Austriji veoma brzo završavaju.

Drugi savet u celokupnom procesu je, svakako, pronalaženje odgovarajuće nekretnine koja odgovara Vašim potrebama sa stanovišta cene, kvadrature, strukture, kvaliteta, starosti, lokacije i visine mesečnih operativnih troškova. Takođe, problem s kojim ćete se verovatno susresti je relativno slaba ponuda stanova, jer se uglavnom najviše nude stanovi za izdavanje.

Treći savet je da, ukoliko niste izraziti ljubitelj starih zdanja, ne kupujete tzv. "Altbau" stanove (to su stanovi izgradjeni pre drugog svetskog rata). Altbau stanovi se mogu naći nešto povoljnije, ali uz neophodnost da se stan kompletno renovira i potpuno zameni sva instalacija. Međutim, koliko god da investirate u sredjivanje Altbau stanova, njihov najverovatniji nedostatak ogleda se u tome što njihova zajednička infrastruktura (ulaz, zajednički hodnici, instalacije, podrum, dvorište) ipak odišu starošću. Još jedna nepovoljnost kod kupovine ovakvog stana jeste činjenica da ste ograničeni zakonskim propisima u pogledu maksimalne visine cene zakupa koji možete da tražite u slučaju da se nekada odlučite da stan počnete da iznajmljujete. Na kraju, budimo realni, stan koji je star sto i više godina je zaista star.

Kada pronađete stan koji Vam po svim kriterijuma odgovara odmah krenite u akciju razgledanja, jer se stanovi u Austriji po objavljivanju oglasa često prodaju već sat vremena kasnije  nakon što je stan oglašen za prodaju.

U slučaju da pronadjete odgovarajući stan, agent nekretnina će vam zakazati sastanak sa vlasnikom. Vlasnik  bi trebalo da Vas informiše o tome da li su radjene prepravke u stanu u odnosu na originalni raspored, kao i dokumentaciju o izvedenim radovima. Takođe, da Vam pokaže isprave o vlasništvu, da Vas upozna sa mesečnim troškovima oko stana, da li stan poseduje podrumske prostorije, parking mesto, garažu i sl.  Zbog sve većeg broja automobila, danas je veoma teško pronaći  slobodno mesto za parkiranje na ulici, javne garaže su preskupe, i zato kupci često insistiraju na garaži. Ukoliko vlasnik ne želi trenutno da proda garažu, tražite da Vam se u ugovor unese odredba o pravu preče kupovine koja će garantovati da će prodavac, ukoliko se odluči da proda gražu, prvo morati Vama da je ponudi.

Četvrti savet odnosi se na realizaciju samog ugovora o kupoprodaji. Ukoliko se dogovorite oko cene i prihvatite uslove prodaje, agent će vam  tražiti da potpišete ponudu u kojoj se obavezujete da ćete mu platiti naknadu u visini od 3% ugovorene cene kupljenog stana.  Savetujemo da ne potpisujete ovaj dokument (ugovor o prodaji), dok Vam eventualno banka ne odobri kredit (ukoliko niste od onih koji mogu priuštiti sebi kupovinu stana u gotovini), jer se potpisom dokumenta obavezujete da platite agentu naknadu bez obzira ukoliko kasnije odustanete od kupovine, ili vam banka ne odobri kredit. Dokument o kupovini međutim, možete potpisati pre nego što vam MA 35 kao strancu odobri kupovinu nekretnine, jer ukoliko dobijete negativno mišljenje od MA 35, po austrijskom zakonu sve povezane transakcije postaju pravno nevažeće.

MA 35 (MA 35 Einwanderung und Staatsbürgerschaft) je Služba za doseljenike i državljanstvo. Ukoliko imate važeću radnu i boravišnu dozvolu u Austriji, dobijanje ove dozvole ne bi trebalo da predstavlja problem.

Trazite od agenta svu dokumentaciju za stan kao i sledeće:

- Kopiju ličnog dokumenta vlasnika

- Izveštaj o stanju stana

- Plan stana

- Poslednji račun za tekuće troškove "Betriebskosten"

- Izvod iz katastra koji će potvrditi vlasništvo nad zgradom i pokazati da nekretnina nema opterećenje (hipoteku).

Zbog slabe prodaje, banke u Austriji danas odobravaju kredite za kupovinu nekretnina sa jako malim iznosom učešća. U nekim slučajevima je moguće dobiti i kredit u iznosu većem od vrednosti hipoteke, pogotovo ukoliko ste identifikovani kao niskorizičan klijent.

Peti savet je da vodite računa da Vam u trenutku odobravanja kredita boravišna ili radna dozvola, zavisno šta posedujete, nije blizu isteka, jer će u suprotnom banka insistirati da prvo dobijete novu dozvolu pre nego što Vam odobri i prosledi sredstva.

  

Pregled troškova prilikom kupovine nepokretnosti:

- Porez na promet nekretnina: 3,5 % od od kupoprodajne cene. Porez se plaća u svakom slučaju. U ugovoru između bračnih partnera ili bliskih rođaka (roditelji, deca, unuci) ovaj iznos je 2%.

- Upis u zemljišne knjige: 1,1 % od kupoprodajne cene. Ova naknada se ne može izbeći.

- Naknada agencije: Po pravilu 3% (približna vrednost) plus PDV. Za nekretnine niže vrednosti (npr. do 40.000 EUR) visina naknade ide i do 4%.

- Naknada za upis hipoteke u zemljišne knjige: 1,2 % od založnog prava.

- Troškovi overe potpisa kod notara: izmedju 2 i 3%

Šesti savet jeste da vodite računa kolika je novčana rezerva za održavanje zgrade. Ukoliko je ona mala, a zgrada je stara postoji velika mogućnost da ćete se naći u situaciji da platite u gotovini veliki iznos za popravke lifta, krova i sl. Pri tome, troškovi radova u Austriji su vrlo visoki. Vodite računa da gradske vlasti mogu u bilo kom trenutku naložiti stanarima zgrade da urade popravke ukoliko zgrada i oprema u njoj narušavaju principe bezbednosti i ako kvare opšti izgled koji je preciziran odlukom grada.

Kada ste pregledali svu dokumentaciju (bilo bi dobro da angažujete advokata da ovo uradi za Vas), sledeći korak je odlazak kod notara koji treba da Vam pripremi i overi ugovor. Obično banke imaju ugovore o saradnji sa notarima, pri čemu su provizije ovih notara značajno manje od uobičajenih.

Uloga notara u transakciji ugovora o kupoprodaji je značajna. Notar će Vam pripremiti ugovor, proveriti vlasništvo nad stanom i kontaktirati MA 35 sa zahtevom da Vam se kao stranom državljaninu odobri kupovina nekretnine u Austriji. Banka takodje odobrava novčana sredstva na specijalni račun koji je pod kontrolom notara. Notar će ovaj novac prebaciti na račun prodavca tek kada postanete vlasnik nekretnine, odnosno:

1) kada sud posle overe ugovora, izvrši uknjižbu prava vlasništva;

2) kada ste zavedeni u katastru kao vlasnik i

3) kada dobijete ključeve od stana.

Sedmi savet je da vodite računa da procedura dobijanja dozvole strancu za kupovinu nekretnine u Austriji traje oko 2 meseca. Da bi ste uštedeli  vreme, popunite on-line obrazac čim budete sigurni da ćete stan kupiti. Prilikom popunjavanja obrasca, potrebno je priložiti nekoliko dokumenata: kopiju pasoša, Meldezettel i ugovor o kupoprodaji, koji može biti i u nacrtu. Troškovi dozvole za kupovinu nepokretnosti su oko 50 eura. Procedura uknjižbe vlasničkog prava traje oko 2 meseca. Dok se ona ne završi, prodavac neće dobiti novac.

  

Nakon uknjižbe vlasničkog prava, notar će Vas obavestiti da možete da dođete da preuzmete ugovor. Prodavac tek u ovom trenutku dobija novac. Vi ćete imati uvid u ovu transakciju jer će Vam Notarijat banka redovno slati izvod računa posebne namene na kojem se nalaze deponovana sredstva koju Vam je banka odobrila za kupovinu nekretnine.

Nakon ovoga možete otići na ručak, jer ste postali i zvanično vlasnik nekretnine u Austriji.

P R O D A J A    NEKRETNINA

uskoro

Ako ste propustili

[3column] [content]Obrazovanje[/content] [content]Posao[/content] [content]Smeštaj[/content] [/3column] [3column] [content]Nekretnine[/content] [content]E-Card[/content] [content]Osiguranje[/content] [/3column] [3column] [content]Restorani[/content] [content]Vreme[/content] [content]Wörthersee[/content] [/3column] [3column] [content]Viktring[/content] [content]LendKanal[/content] [content]O čajevima[/content] [/3column]